Автор: Ivanova.J

Уважаемые коллеги, партнеры и жители!

Приближается время, когда принято подводить итоги и строить планы. В канун Нового года и Рождества хочется не просто обменяться традиционными поздравлениями, но и осмыслить пройденный путь вместе с вами, с теми, для кого сфера жилищно-коммунального хозяйства является не просто отраслью, а пространством ежедневной ответственности и реальных изменений.

Итоги года: не цифры, а тренды

2025 год стал для отрасли периодом значимых нормативных изменений, которые задали новый вектор развития. Вступили в силу требования, обязывающие управляющие организации использовать для официальных коммуникаций с жителями мессенджер MAX. Это не просто смена канала связи — это переход к новой философии взаимодействия, где скорость, документальная фиксация и доступность становятся стандартом. Параллельно введена обязанность указывать СНИЛС в протоколах общих собраний собственников, что повышает точность учета мнений и легитимность принимаемых решений.

Эти нововведения, безусловно, создали операционные вызовы: от обучения сотрудников и жителей до интеграции новых инструментов в существующие системы. Однако их глубинный смысл заключается в построении более прозрачной, ответственной и технологичной среды управления жилым фондом. Мы переходим от эпизодических контактов к постоянному структурированному диалогу, где каждый голос учтен, а каждое решение документировано.

Взгляд на 2026 год

Глядя в 2026 год, мы видим его как время интеграции и осмысленного применения новых возможностей. Наша общая задача — это наполнить установленные нормы практическим содержанием.  А в основе всех этих процессов должна лежать цель укрепления доверия. Доверия жителей к управляющим организациям, доверия коллег к партнерам по отрасли, доверия к тому, что наш общий дом находится в надежных руках. Именно это доверие является главным итогом года и главным капиталом на будущее.

От всей души поздравляем вас с наступающим Новым 2026 годом и Рождеством Христовым!

Желаем вам и вашим близким здоровья, душевного тепла, гармонии и уверенности в завтрашнем дне. Пусть новый год принесет отрасли устойчивое развитие, а каждому из нас — профессиональное удовлетворение и силы для воплощения самых смелых планов!

Согласно предварительным сводкам правоохранительных органов за 2025 год, квартирные кражи сохраняют статус одного из наиболее распространенных имущественных преступлений. При этом, несмотря на постепенное снижение общего количества зарегистрированных случаев, что во многом связано с развитием систем видеонаблюдения и цифровых сервисов, трансформировалась сама суть этих преступлений.

Эксперты единогласно отмечают главный тренд последних двух лет, заключающийся в тотальной «импровизации» и ставке на мгновенную возможность. Если в начале десятилетия злоумышленники зачастую проводили долгую подготовку, то сегодня от 60 до 70% краж являются результатом банальной проверки на незапертую дверь или приоткрытое окно. Риск для преступника стал минимальным, а решающим фактором успеха для него выступает скорость.

Почему же праздничный период остается временем пикового роста таких инцидентов? Статистика за предыдущие новогодние каникулы в Северо-Западном федеральном округе демонстрирует, что количество краж в жилом секторе в первые две недели января регулярно превышает среднегодовые показатели на 30-40%. Актуальные данные подтверждают, что в 2025 году эта тревожная тенденция сохранилась. Длинные выходные, массовые поездки и предпраздничная суета создают идеальные условия для злоумышленников, которые делают расчет именно на нашу временную расслабленность.

Их метод отличается простотой и эффективностью. Современные воры все реже носят с собой отмычки, предпочитая им убедительную легенду. В их руках оказывается курьерская сумка, планшет или жилет с логотипом несуществующей службы. Их первостепенная задача заключается в том, чтобы выглядеть правдоподобно в парадной и за 10-15 секунд проверить ручки нескольких дверей на этаже. Не поддавшаяся дверь заставляет их двигаться дальше, а открывшаяся воспринимается как случайная удача.

Противодействие этой тактике требует выстраивания многоуровневой системы защиты, где каждый элемент усиливает общий результат.

Фундаментальный уровень, основанный на привычках

Основой безопасности является выработка устойчивых и надежных привычек. Необходимо всегда поворачивать ключ в замке до характерного щелчка, даже покидая квартиру на несколько минут. Категорически не следует оставлять окна на зимнем проветривании без присмотра. Целесообразно сформировать простое правило, согласно которому перед любой длительной поездкой вы просите близких периодически забирать почту из вашего ящика. Накопившаяся корреспонденция служит для злоумышленника верным индикатором пустующей квартиры. Также критически важно не игнорировать любые подозрительные изменения у входной двери. Неожиданно появившаяся метка на косяке, сдвинутый коврик или посторонний предмет в замочной скважине могут быть не случайностью, а свидетельством проведенной разведки.

Технологический уровень, повышающий контроль

Следующий рубеж обороны формируют доступные технологические решения. Сегодня для значительного повышения безопасности не требуются сложные и дорогостоящие системы. Установка компактной умной камеры или модернизация двери современным замком с функцией мгновенного оповещения создает мощный сдерживающий эффект. Данные устройства незамедлительно отправят вам уведомление на смартфон при фиксации любого движения в зоне контроля. Для преступника, рассчитывающего на полную безнаказанность и отсутствие реакции, такой мгновенный сигнал становится серьезным психологическим барьером.

Социальный уровень, создающий устойчивую среду

Наиболее эффективным и завершающим уровнем защиты, является сплоченность жителей. Зачастую для предотвращения инцидента достаточно проявления базовой внимательности, например, своевременного сообщения в общий чат дома о появлении незнакомого человека в парадной.

Таким образом, современная угроза квартирных краж требует адекватного и комплексного ответа. Устаревшие представления о безопасности, основанные лишь на крепких дверях, уступают место многослойной стратегии. Она объединяет личную дисциплину каждого жителя, разумное использование доступных технологий и, что наиболее важно, активное соседское взаимодействие. Именно синергия этих трех уровней создает по-настоящему неблагоприятную среду для злоумышленников. В таких условиях их «импровизация» теряет эффективность, наталкиваясь на организованную и бдительную общность людей, для которых безопасность дома стала осознанной совместной практикой.

Ежегодная коррекция тарифов на жилищно-коммунальные услуги является объективным экономическим процессом. Согласно данным Росстата, в долгосрочной перспективе рост цен в жилищно-коммунальном хозяйстве традиционно опережает общий уровень инфляции. Например, за период с 2019 по 2024 год совокупный прирост тарифов ЖКУ в среднем по России приблизился к 50 процентам, в то время как инфляция за тот же период составила около 40 процентов. Эта устойчивая тенденция обусловлена комплексом факторов, влияющих на стоимость как содержания общего имущества многоквартирного дома, так и производства коммунальных ресурсов.

Платеж за жилищно-коммунальные услуги состоит из двух принципиально разных составляющих:

1. Плата за содержание жилого помещения.
2. Плата за коммунальные услуги.

Механизм ценообразования и динамика стоимости для каждой из этих частей имеют собственную экономическую природу.

Стоимость содержания жилого помещения формируется исходя из необходимых расходов на поддержание общего имущества. Рост затрат в данном сегменте значительно ускорился в последние годы. По оценкам отраслевых экспертов, ежегодный прирост стоимости работ и материалов для содержания многоквартирных домов в 2022-2023 годах достигал 15-20 процентов, что было вдвое выше средних значений докризисного периода. Эта динамика обусловлена резким удорожанием строительных материалов, запчастей для инженерного оборудования и топлива для спецтехники. Значительную роль в росте стоимости жилищных услуг играет увеличение расходов на оплату труда. В условиях дефицита кадров в сфере ЖКХ заработные платы растут опережающими темпами, превышая средние показатели по другим отраслям экономики.

Коммунальная составляющая платежа представляет собой оплату ресурсов, потребленных в жилом помещении. Ежегодный рост регулируемых государством тарифов на коммунальные ресурсы варьируется в зависимости от категории. Так, в 2024 году средний по стране прирост тарифа на холодное водоснабжение и водоотведение составил 6,5 процента, на электроэнергию для населения — 8,5 процента. Наиболее значительный рост традиционно демонстрирует тариф на тепловую энергию, который в ряде регионов увеличился на 9-11 процентов, что связано с высокой зависимостью его себестоимости от цен на природный газ.

Пересмотр тарифов на коммунальные ресурсы связан с долгосрочными инвестиционными программами. Средства направляются на модернизацию изношенной инфраструктуры, физический износ которой в среднем по стране оценивается в 60-70 процентов. Дополнительными факторами являются внедрение более совершенных технологий и необходимость выполнения строгих экологических нормативов, что также требует значительных капиталовложений.

В условиях устойчивого роста затрат собственникам и нанимателям жилых помещений рекомендуется применять практики, позволяющие оптимизировать расходы. Наиболее эффективным методом остается установка и регулярная передача показаний индивидуальных приборов учета. Активное участие в общих собраниях собственников обеспечивает прозрачность в вопросах распределения средств на содержание общего имущества.

Таким образом, динамика тарифов ЖКУ представляет собой следствие макроэкономических процессов, структурных особенностей отрасли и инвестиционных потребностей развития коммунальной инфраструктуры. Рациональное потребление ресурсов и ответственное отношение к управлению многоквартирным домом позволяют жителям оказывать непосредственное влияние на уровень своих коммунальных расходов.

Для городской среды граффити может быть искусством, но для жителей многоквартирного дома несанкционированные рисунки на фасаде чаще всего становятся актом вандализма, который влечет за собой необходимость дорогостоящих восстановительных работ. Центром этого конфликта интересов оказывается управляющая компания, перед которой встает сложный вопрос о том, кто должен очищать стены и за чей счет.

Правовая неопределенность в определении границ обязанностей

Фасад многоквартирного дома является частью общего имущества собственников, что подразумевает обязанность содержать его в надлежащем состоянии. Однако ключевой документ — Минимальный перечень работ и услуг, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 290 — фокусируется преимущественно на мероприятиях, связанных с физическим износом и эксплуатацией конструкций. В него входят работы по восстановлению разрушающейся отделки и поддержанию герметичности элементов, но устранение последствий действий третьих лиц в виде рисунков и надписей в нем не значится.

Из этого следует, что удаление граффити не входит в обязательный перечень. Если собственники напрямую не включили данную услугу в договор управления, у управляющей компании отсутствуют основания проводить эти работы за счет средств, собранных на содержание общего имущества. Финансирование подобных мероприятий не заложено в установленный тариф.

Ситуации когда обязанность появляется исключения из правил

Несмотря на общее правило, существуют ситуации, когда вопрос снимается с мертвой точки. Первый и наиболее очевидный сценарий — это прямое волеизъявление собственников. Если на общем собрании было принято решение включить удаление граффити в перечень регулярных работ по обслуживанию дома, это фиксируется в договоре с УК. В таком случае расходы должны быть учтены либо в составе существующей платы за содержание, либо вынесены в категорию дополнительных услуг с отдельным финансированием.

Второй, более сложный сценарий, связан с местным законодательством. Региональные и муниципальные власти в рамках правил благоустройства могут возлагать обязанность по устранению несанкционированных надписей на фасадах на управляющие компании. Ярким примером служат Правила благоустройства Воронежа, где прямо указано, что при неизвестности автора граффити удаление должно производиться организациями, управляющими МКД. Принципиальный момент заключается в том, что такие местные акты часто не содержат разъяснений относительно источников финансирования, что создает правовой вакуум.

Позиция федерального регулятора и арбитраж судов

Минстрой России в своем письме от 22 сентября 2015 года № 30396-ОЛ/04 четко обозначил позицию, согласно которой очистка стен от граффити — это зона ответственности собственников помещений. Они вправе инициировать и оплачивать эти работы, заключая соответствующий договор, в том числе и с своей УК. Ведомство подчеркивает, что данная услуга может быть исключительно дополнительной и требует отдельной платы. Без соответствующего решения собственников и дополнения к договору, у управляющей компании нет обязанности проводить работы за счет средств на содержание.

Судебная практика по данному вопросу демонстрирует противоречивую картину, где исход спора зависит от локального контекста. Так, Санкт-Петербургский городской суд в 2016 году отменил постановление ГЖИ о штрафе управляющей компании за неубранные граффити. Суд встал на сторону УК, указав, что, поскольку работы не входят в Минимальный перечень и не предусмотрены договором, обязанность по их выполнению отсутствует.

В противовес этому, суды по делу № А53-44322/2021 заняли иную позицию. Управляющая компания в Аксайском городском поселении была привлечена к административной ответственности и обязана выплатить штраф, поскольку местные правила благоустройства прямо возлагали на нее обязанность по удалению граффити. Суд признал, что УК не представила доказательств непреодолимых препятствий для выполнения этих требований, и постановление было оставлено в силе.

Поиск баланса в решении вопроса

Таким образом, вопрос удаления граффити с фасадов МКД находится на стыке интересов собственников, управляющих компаний и муниципальных властей. Однозначного ответа, применимого ко всем домам, не существует. Исход каждого конкретного случая зависит от трех факторов, а именно от содержания договора управления, наличия и формулировок местных правил благоустройства, а также от сложившейся в регионе судебной практики. Разрешение этой ситуации требует от всех участников процесса четкого понимания своих прав и обязанностей, закрепленных не только на федеральном, но и на местном уровне.

С 1 марта 2026 года вступают в силу изменения в требования к содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Проект соответствующего постановления Правительства РФ подготовлен Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Поправки затрагивают положения действующего Постановления Правительства № 290 и направлены на повышение качества предоставления коммунальных услуг.

Основные изменения касаются порядка эксплуатации систем горячего водоснабжения и индивидуальных тепловых пунктов. Согласно оценкам Фонда развития территорий, новые нормы затронут порядка 406 000 многоквартирных домов по всей стране.

Ключевым нововведением является установление обязательного требования о наличии проектно-технической документации для каждого индивидуального теплового пункта. При ее отсутствии управляющая организация обязана обеспечить восстановление или разработку недостающих документов.

Также вводятся обязательные процедуры по регулярной проверке исправности оборудования, его наладке и проведению ремонтных работ. Под данные требования подпадают элеваторные узлы, насосное оборудование, запорная арматура, контрольно-измерительные приборы, средства автоматического регулирования, балансировочные клапаны, расширительные баки и скрытые трубопроводы.

Отдельно подчеркивается необходимость проведения регулировок систем отопления и горячего водоснабжения для достижения нормативных параметров по температуре и расходу воды. Тепловая изоляция трубопроводов должна соответствовать проектным решениям, а любые выявленные отклонения подлежат немедленному устранению.

Реализация новых требований потребует дополнительных финансовых затрат, которые Минстрой России оценивает в размере около 1,36 млрд рублей в течение 6 лет. Указанные расходы с высокой вероятностью будут учтены в тарифах на содержание и ремонт жилья, что может привести к их корректировке для конечных потребителей.

Серия статей об ОСС. Статья #2

В первой статье цикла мы разобрали, что такое общее собрание собственников (ОСС) — главный орган управления многоквартирным домом (МКД). Однако ОСС проходит нечасто, а вопросы требуют оперативного решения. Кто занимается этим в промежутках между собраниями?

Совет дома — ключевое звено в системе управления МКД, и сегодня мы детально разберём, как он формируется, какие полномочия имеет и почему без него управлять домом сложнее.

Определение и законодательная база

Согласно ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, совет многоквартирного дома — это выборный представительный орган, который действует между общими собраниями собственников. Он не заменяет ОСС, но помогает реализовывать его решения, контролировать управляющую компанию и оперативно реагировать на проблемы. Его статус и полномочия определяются решением общего собрания собственников.

Обязателен ли совет дома?

Нет, его создание — добровольное. Однако если в доме более 4 квартир, собственники могут избрать совет для более эффективного управления (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). На практике в домах от 30–50 квартир он почти всегда необходим.

Зачем нужен совет дома?

Работа совета дома — это постоянный баланс между интересами жителей, требованиями законодательства и возможностями управляющей компании.

1. Организует сбор предложений для ОСС
   Члены совета общаются с жителями, выясняют, какие проблемы требуют решения, и формируют повестку общего собрания. Это помогает сделать ОСС более продуктивным — вместо спонтанных обсуждений рассматриваются действительно важные для дома вопросы.
2. Работает с управляющей компанией
   Совет дома — это связующее звено между жителями и УК. Его члены контролируют выполнение работ (уборка, ремонт, обслуживание инженерных систем), также участвуют в приемке выполненных работ, а иногда добиваются устранения недостатков, если услуги оказываются некачественно.
3. Решает текущие проблемы
   От протечки крыши до неисправного лифта — совет дома помогает ускорить решение вопросов, с которыми жители сталкиваются каждый день.
4. Обеспечивает прозрачность
   Совет дома отчитывается перед жителями о своей работе, разъясняет решения УК и следит за тем, чтобы собственники получали достоверную информацию о состоянии дома и расходовании средств.

Эффективность работы совета дома во многом зависит от организации его деятельности. Регулярные заседания (не реже одного раза в месяц), ведение протоколов, своевременное информирование жителей — все эти элементы создают систему прозрачного и ответственного управления домом. Особое значение имеет доступность членов совета для жителей и оперативное реагирование на поступающие обращения.

Опыт показывает, что в домах с активным советом собственников отмечается более высокое качество содержания общего имущества, рациональнее используются финансовые средства, быстрее решаются текущие проблемы. Это объясняется постоянным взаимодействием с управляющей компанией.

Как избирается совет дома?

Совет дома формируется только на общем собрании собственников (ОСС). Это прямо указано в ст. 161.1 ЖК РФ. Процедура включает несколько этапов:

1. Инициатива создания

Любой собственник может предложить избрать совет дома. Для этого нужно:

• Включить вопрос в повестку ОСС (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
• Подготовить предложения по количеству членов, сроку полномочий и кандидатурам.

2. Голосование на ОСС

Решение принимается большинством голосов от общего числа собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

3. Определение состава и полномочий

На том же собрании выбирают: количество членов (обычно 3–7 человек), председателя (главное контактное лицо), срок полномочий (чаще всего 2 года, но можно меньше).

Важно знать, что полномочия совета дома не могут превышать срок, на который он избран (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Какие решения может принимать совет дома?

Закон четко определяет границы компетенции совета дома. Он не может принимать решения, требующие одобрения общего собрания, такие как изменение размера взносов или выбор способа управления домом. Однако в рамках своих полномочий совет действительно может многое: требовать от управляющей компании устранения недостатков, проверять обоснованность начислений, участвовать в приемке работ.

Что делать, если совет дома бездействует?

Если совет дома не выполняет свои функции, жители вправе потребовать отчет на ближайшем ОСС, а также переизбрать состав, если большинство собственников недовольны его работой или же вовсе отказаться от совета дома, передав его полномочия УК или ТСЖ.

Важно помнить, что совет дома — это не «лишняя бюрократия», а реальный инструмент, который делает жизнь в вашем доме комфортнее. Если в вашем МКД еще нет активного совета, самое время создать его на ближайшем общем собрании собственников.