Месяц: Сентябрь 2025

Для городской среды граффити может быть искусством, но для жителей многоквартирного дома несанкционированные рисунки на фасаде чаще всего становятся актом вандализма, который влечет за собой необходимость дорогостоящих восстановительных работ. Центром этого конфликта интересов оказывается управляющая компания, перед которой встает сложный вопрос о том, кто должен очищать стены и за чей счет.

Правовая неопределенность в определении границ обязанностей

Фасад многоквартирного дома является частью общего имущества собственников, что подразумевает обязанность содержать его в надлежащем состоянии. Однако ключевой документ — Минимальный перечень работ и услуг, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 290 — фокусируется преимущественно на мероприятиях, связанных с физическим износом и эксплуатацией конструкций. В него входят работы по восстановлению разрушающейся отделки и поддержанию герметичности элементов, но устранение последствий действий третьих лиц в виде рисунков и надписей в нем не значится.

Из этого следует, что удаление граффити не входит в обязательный перечень. Если собственники напрямую не включили данную услугу в договор управления, у управляющей компании отсутствуют основания проводить эти работы за счет средств, собранных на содержание общего имущества. Финансирование подобных мероприятий не заложено в установленный тариф.

Ситуации когда обязанность появляется исключения из правил

Несмотря на общее правило, существуют ситуации, когда вопрос снимается с мертвой точки. Первый и наиболее очевидный сценарий — это прямое волеизъявление собственников. Если на общем собрании было принято решение включить удаление граффити в перечень регулярных работ по обслуживанию дома, это фиксируется в договоре с УК. В таком случае расходы должны быть учтены либо в составе существующей платы за содержание, либо вынесены в категорию дополнительных услуг с отдельным финансированием.

Второй, более сложный сценарий, связан с местным законодательством. Региональные и муниципальные власти в рамках правил благоустройства могут возлагать обязанность по устранению несанкционированных надписей на фасадах на управляющие компании. Ярким примером служат Правила благоустройства Воронежа, где прямо указано, что при неизвестности автора граффити удаление должно производиться организациями, управляющими МКД. Принципиальный момент заключается в том, что такие местные акты часто не содержат разъяснений относительно источников финансирования, что создает правовой вакуум.

Позиция федерального регулятора и арбитраж судов

Минстрой России в своем письме от 22 сентября 2015 года № 30396-ОЛ/04 четко обозначил позицию, согласно которой очистка стен от граффити — это зона ответственности собственников помещений. Они вправе инициировать и оплачивать эти работы, заключая соответствующий договор, в том числе и с своей УК. Ведомство подчеркивает, что данная услуга может быть исключительно дополнительной и требует отдельной платы. Без соответствующего решения собственников и дополнения к договору, у управляющей компании нет обязанности проводить работы за счет средств на содержание.

Судебная практика по данному вопросу демонстрирует противоречивую картину, где исход спора зависит от локального контекста. Так, Санкт-Петербургский городской суд в 2016 году отменил постановление ГЖИ о штрафе управляющей компании за неубранные граффити. Суд встал на сторону УК, указав, что, поскольку работы не входят в Минимальный перечень и не предусмотрены договором, обязанность по их выполнению отсутствует.

В противовес этому, суды по делу № А53-44322/2021 заняли иную позицию. Управляющая компания в Аксайском городском поселении была привлечена к административной ответственности и обязана выплатить штраф, поскольку местные правила благоустройства прямо возлагали на нее обязанность по удалению граффити. Суд признал, что УК не представила доказательств непреодолимых препятствий для выполнения этих требований, и постановление было оставлено в силе.

Поиск баланса в решении вопроса

Таким образом, вопрос удаления граффити с фасадов МКД находится на стыке интересов собственников, управляющих компаний и муниципальных властей. Однозначного ответа, применимого ко всем домам, не существует. Исход каждого конкретного случая зависит от трех факторов, а именно от содержания договора управления, наличия и формулировок местных правил благоустройства, а также от сложившейся в регионе судебной практики. Разрешение этой ситуации требует от всех участников процесса четкого понимания своих прав и обязанностей, закрепленных не только на федеральном, но и на местном уровне.

С 1 марта 2026 года вступают в силу изменения в требования к содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Проект соответствующего постановления Правительства РФ подготовлен Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Поправки затрагивают положения действующего Постановления Правительства № 290 и направлены на повышение качества предоставления коммунальных услуг.

Основные изменения касаются порядка эксплуатации систем горячего водоснабжения и индивидуальных тепловых пунктов. Согласно оценкам Фонда развития территорий, новые нормы затронут порядка 406 000 многоквартирных домов по всей стране.

Ключевым нововведением является установление обязательного требования о наличии проектно-технической документации для каждого индивидуального теплового пункта. При ее отсутствии управляющая организация обязана обеспечить восстановление или разработку недостающих документов.

Также вводятся обязательные процедуры по регулярной проверке исправности оборудования, его наладке и проведению ремонтных работ. Под данные требования подпадают элеваторные узлы, насосное оборудование, запорная арматура, контрольно-измерительные приборы, средства автоматического регулирования, балансировочные клапаны, расширительные баки и скрытые трубопроводы.

Отдельно подчеркивается необходимость проведения регулировок систем отопления и горячего водоснабжения для достижения нормативных параметров по температуре и расходу воды. Тепловая изоляция трубопроводов должна соответствовать проектным решениям, а любые выявленные отклонения подлежат немедленному устранению.

Реализация новых требований потребует дополнительных финансовых затрат, которые Минстрой России оценивает в размере около 1,36 млрд рублей в течение 6 лет. Указанные расходы с высокой вероятностью будут учтены в тарифах на содержание и ремонт жилья, что может привести к их корректировке для конечных потребителей.